Trends - Hintergründe - Innovationen
Home Kontakt Sitemap 

Aktuelle Printausgabe

Abo WirtschaftsKurier
inkl. 7% MwSt.
Zusendung per Post

Abonnement
27,50 Euro
Studenten-Abo*
20,62 Euro
Mehrfachlieferungen** ab 5 Stück
20,62 Euro

*Bitte gültige Immatrikulations-
bescheinigung an den Verlag senden

** Vorzugspreis kann nur gewährt werden, wenn ein identischer Besteller, Empfänger und Zahler die jeweilige Menge abnimmt


Abonnement Ausland – Jahrespreis
ohne MwSt.
Zusendung per Post

Abonnement
38,40 Euro


Weimer Media Group
Maximilianstraße 13
80539 München

Tel: 08022-7044443
E-Mail: Abo-Bestellung


Das Abonnement verlängert sich automatisch um jeweils ein Bezugsjahr, wenn nicht zwei Monate vor Ablauf gekündigt wird.
Widerrufsgarantie: Sie können die Bestellung innerhalb von zehn Tagen ohne Angabe von Gründen schriftlich bei der Weimer Media Group, Maximilianstraße 13, 80539 München, widerrufen. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung (Poststempel).

Immer grüner

Elmar Ritter schaut wenig amüsiert drein, als ihn der Journalist fragt, ob es einen „grünen Bauboom“ gebe. Der Architekt ist seit 26 Jahren auf Gewerbeimmobilien spezialisiert und betreut sowohl Sanierungen als auch Neubauten von Büros, Geschäftshäusern und Lagerhallen von kleinen und mittleren Unternehmen in einem ländlichen Bereich in Nordrhein-Westfalen. „Zeigen Sie mir irgendeinen Boom auf der Welt, der nicht irgendwie als grün verkauft wird“, schimpft der Fachmann. „Glauben Sie, Sie können heute noch einen beliebigen Gegenstand verkaufen, ohne dem potenziellen Kunden zu versichern: Grüner geht’s nicht?“ Das „Grün“ vor dem Wort „Immobilie“ sei zu einem unschlagbaren Marketinginstrument geworden.

Wo er recht hat, hat er recht. Nur: Wie steht es wirklich mit den Gewerbeimmobilien? „Ja, einen grünen Bauboom gibt es dort zweifellos“, konstatiert der Skeptiker. „Aber wie bei der Farbe Grün auch gibt es eine Unzahl von Grüntönen. Und trotz ­aller Zertifizierungsbemühungen liegt die Antwort auf die Frage ‚grün genug oder nicht‘ mehr im Auge des Betrachters als bei harten Fakten.“ Der kleinste gemeinsame Nenner ist: weniger Energie, weniger CO₂. Aber das sei ja immerhin auch schon ­etwas, so Ritter.

„Harte Fakten“ nur schwer zu finden

Wie sehen nun die „harten Fakten“ hinsichtlich eines grünen Baubooms im Bereich der Gewerbeimmobilien aus? Ein klarer Indikator ist das Verhalten der Initiatoren von Immobilienfonds. Es zeigt sich, dass die Anzahl der Green-Building-Fonds seit rund einem Jahr kräftig in die Höhe schnellt. Aktuelles Beispiel ist der Hamburger Fonds­initiator Wölbern Invest, der seit Mitte des Jahres ­institutionellen Investoren erstmals die Möglichkeit gibt, in einen entsprechenden Immobilien-Spezialfonds einzuzahlen. Ziel ist der Erwerb qualitativ hochwertiger und zertifizierter Green Buildings.

„Nachhaltige Immobilien punkten nicht nur mit einem positiven Beitrag zum Klimaschutz, sondern vor allem durch ökonomische Vorteile wie Kosteneinsparungen bei Betriebs- und Unterhaltskosten, geringere Leerstandsquoten und höhere Mieterträge“, begründet das Unternehmen diesen Schritt. „Erfahrungsgemäß entfallen etwa 80 % der Kosten einer Immobilie während ihres Lebenszyklus auf den laufenden Betrieb. Dies zeigt die Relevanz einer vorausschauenden und ­detaillierten Planung, um langfristig konstant hohe Erträge zu erzielen“, erklärt Thomas Kühl, Generalbevollmächtigter der Wölbern Invest.

Offenbar finden sich auch immer mehr Anleger, die bereit sind, in den Trend zu investieren: Laut einer Studie der Deutschen Bank wollen 84 % der befragten Investoren „grüne Gebäude“ erwerben, mieten oder managen. Sie profitieren davon, dass das Angebot derzeit noch knapp ist und Käufer wie Mieter angesichts der schnell steigenden Energiepreise an ­Nebenkosten senkenden, nachhaltig konstruierten Gebäuden und Büros interessiert sind. In der Tat zeigen verschiedene Studien, unter anderem von Roland Berger, dass die Mieter einen höheren Mietzins in Kauf nehmen, wenn das betreffende Gebäude eine energieeffiziente Bauweise nachweisen kann.

Nach einer Analyse von Fondsmedia erzielen gewerbliche Green Buildings eine gegenüber traditionellen Bauten bis zu 13 % höhere Miete – und sind mehr als 10 % besser ausgelastet. Das hat seinen Grund in den ­hohen Einsparpotenzialen: In nachhaltig gebauten Bürogebäuden in den USA lagen die Betriebsausgaben für Energie, Wasser und Müllentsorgung um etwa ein Drittel unter vergleichbaren Bauten herkömmlicher Art.

Grün steigert den Wert

Dass sich grüne Gebäude ­finanziell rentieren, ist ebenfalls durch Studien belegt. So verglichen Analysten des Emissionshauses Hesse Newman Capital die Kostenbilanz von Green Buildings mit der von Standardgebäuden über einen Zeitraum von 15 Jahren hinweg. Das Ergebnis: Mehrkosten für grüne Techno­logien in Höhe von rund 5,15 % stehen Zinsersparnissen durch Fördermittel in Höhe von 7,5 % und Einsparungen bei den Betriebskosten von 5,65 % gegenüber. Zum messbaren Nutzen eines grünen Bauprojekts gehört neben der Reduzierung der Nutzungskosten eine Wertsteigerung der Immobilie von 7,5 %.

Auf der Basis solcher Erkenntnisse fordern neben den schon erwähnten Investoren auch Planer und Betreiber zunehmend nachhaltige Gebäude und pushen damit den grünen Immobilienboom. Schließlich sind es die politischen Vorgaben, beispielsweise die Energieeinsparverordnung (EnEV), das EEG und sonstige Umweltnormen, die den Bauherren kaum eine andere Wahl lassen, als die Ener­gieef­fizienz zu steigern und den oft zitierten CO₂-Fußabdruck zu verringern.

Doch bei aller Einigkeit über den grünen Bauboom – die so wichtige Frage, was denn nun eigentlich ein Green Building ist, kann nur überraschend schwer beantwortet werden. Meistens wird unter „grün“ vor allem ­eines verstanden: energieeffizient. In der Tat ist der Faktor Energieeinsparung unter allen Gesichtspunkten unbestritten eine der entscheidenden Kenngrößen eines grünen Gebäudes. Momentan machen Heizung, Warmwasserversorgung, Klimatisierung und Beleuchtung der Gewerbegebäude in Deutschland rund 40 % des gesamten Energieverbrauchs aus.

Modernisierung rechnet sich allemal

Insbesondere durch die Reduzierung der Energieverluste bei Heizung und Warmwasser ist das Einsparpotenzial bei bestehenden Bauten ganz erheblich. So hat das Deutsche CleanTech Institut (DCTI) errechnet, dass eine energetische Sanierung des deutschen Immobilienbestands auf den Stand der für Neubauten geltenden EnEV 2009 den Endenergieverbrauch in Gebäuden um rund 60 % senken würde. Dazu Daniel Pohl vom DCTI: „Eine konsequente Weiterentwicklung der Technik und effektive Modernisierungsmaßnahmen könnten helfen, bis zum Jahr 2050 bis zu 80 % des heutigen Energiebedarfs zu sparen.“

Hinsichtlich grüner Bautechnik unterscheidet sich der Gewerbebereich in mancher Hinsicht gravierend von Wohn­immobilien. Am wenigsten auffällig ist dies noch bei Büro­gebäuden, die im Mittelstand häufig in Größe und Auslegung Mehrfamilienhäusern gleichen. Wo die Unterschiede stark zu­tage treten, ist der Sektor der ­Lager- und Produktionshallen mit ihren spezifischen Gegebenheiten wie Kühlungsbedarf, Beleuchtung und so weiter.

Konzentriert man sich auf den Faktor Energieverbrauch, der heute fast ausschließlich als Entscheidungskriterium für grünes Bauen herangezogen wird, so lassen sich die Stellschrauben für eine effizienzorientierte Bauweise recht gut systematisieren. Neben dem Thema Strom- und Wärmeversorgung geht es dabei vor allem um die Energieverluste durch die Gebäudehülle.

Immobilien werden zunehmend danach bemessen, ob sie beim Strom- und Wärmeverbrauch auf fossile Energieträger verzichten und möglichst vollständig auf erneuerbare Ener­gien setzen. Ist die Energie dann erst einmal im Gebäude, beginnt der komplexe Teil der Bauphysik zu greifen. Dabei stellen sich ­unter anderem folgende Fragen: Wie sorgt man für eine effiziente Nutzung von Strom und Wärme im Inneren? Und wie lassen sich Wärmeverluste durch die Gebäudehülle, also Außenwände, Fenster, Türen, Dach und Boden, minimieren? Den Hauptbeitrag zur Energieeffizienz eines Gebäudes liefert nämlich – so zeigt die Energiebilanz – die Verhinderung des Abfließens der thermischen Energie, also eine wirksame Wärmedämmung.

Als Maß für die Dämmeigenschaften eines Materials gilt der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert), der für jedes Material angibt, wie viel Wärmeleistung (in Watt) pro Quadratmeter zwischen Innen- und Außenseiten verloren geht. Je höher dieser Wert liegt, desto schlechter sind die Dämmeigenschaften und desto mehr Wärme kann also nach außen diffundieren. Welches Sparpotenzial hier vorliegt, wird deutlich, wenn man ein älteres Fenster mit Einfachverglasung mit einem U-Wert von rund 4,0 mit einem Fenster mit Dreifach-Wärmeschutzverglasung mit einem U-Wert von etwa 0,9 vergleicht. Das Ersetzen der Fenster eines alten Bürogebäudes reduziert somit den Wärmeverlust um den Faktor vier.

Ähnlich ist die Situation bei den Außenwänden, wo heute noch gängige Bauten einen Wert von rund 1,5 aufweisen, wobei für Neubauten laut EnEV maximal ein Wert von 0,24 zugelassen ist. Der Dämmung von Außen­wänden, Dach und Boden kommt somit große Bedeutung zu, wenn sich ein Gebäude die Bezeichnung „grün“ verdienen will. Entsprechende Materialien und bauliche Maßnahmen wie Anordnung von Heizkörpern, Dachdämmung, Bodenbelegung und so weiter bieten inzwischen eine Fülle von Möglichkeiten, „grüne Effizienzwerte“ zu erreichen.

Klimaanlagen von gestern

Große Wärmeverluste ergeben sich auch durch die Ge­bäudelüftung, durch ungeregelte Luftströmungen von der Warmseite zur Kaltseite – über Fenster, Fugen, Mauerwerk und Dach­anschlüsse. Moderne Gebäude müssen deshalb luftdicht geplant werden. Gleichzeitig nutzen sie die im Gebäude­-Inneren befindliche Wärme zur Effizienzsteigerung: Der Raumluft wird Wärme entzogen, bevor sie nach außen befördert wird. Diese Wärme wird der kalten, aber frischen Außenluft wieder zugeführt, bevor diese ins Gebäude-Innere geblasen wird. Durch einen solchen Austausch lassen sich Effizienzwerte von über 80 % erreichen. Bei Bedarf kann mit derselben Tech­nik durch einen Umkehrprozess ebenso gekühlt werden: In optimal geplanten Gebäuden ist keine Klimaanlage mehr nötig.

Wachsende Bedeutung für die Energiebilanz eines Ge­bäu­des gewinnt – insbesondere durch die Marktreife neuer technischer Entwicklungen – die Beleuchtung. Moderne Beleuchtungssysteme sollen eine po­si­tive Lichtatmosphäre schaffen und dabei möglichst wenig Energie verbrauchen. Hierzu eignen sich vor ­allem die besonders energieef­fi­zienten LED-Leuchten. Thomas Batz, Geschäfts­führer der Batz Leuchtsysteme & Handels GmbH im bayerischen Diedorf, zeigt das Potenzial dieser Technik am Beispiel eines mittelständischen Textilbetriebs auf: „Der Kunde hatte bisher tausend 150-Zen­ti­meter-Leucht­stoff­röhren zu je 58 Watt im Einsatz. Der Ersatz dieser Leuchten durch 150-Zentimter-LED-Röhren mit je 26 Watt Leistung ergab eine jährliche Energiekostenersparnis von rund 42 000 Euro, hinzu kommen über 7 000 Euro vermiedene Austauschkosten, sodass sich die zunächst so hoch klingende Investition von 84 000 Euro bereits nach 19,4 Monaten amortisiert hat.“

Dass Green Buildings also ein reales – und hohes – Energieeinsparpotenzial bieten, lässt sich nicht bestreiten. Dennoch gibt es viele Fachleute, die eine kurzfristige Fokussierung auf ­gebäudespezifische Kennzahlen kritisieren. Zu ihnen gehört Benjamin Holtz, Geschäftsführer der auf Energieberatung im Immobiliensektor spezialisierten Atum Immobilienmanagement UG in Berlin: „Problematisch finden wir, dass bei der Betrachtung von grünen Immobilien vordergründig auf die kurzfristige Energiebilanz des einzelnen Gebäudes fokussiert wird.“ Ein fairer Ansatz müsse ganzheitlich sein, das heißt, auch die Geschichte der verbauten Materialien und Energieträger vor und nach ihrer ­Herstellung und ihrem Einsatz berücksichtigen. „Was nützt aus ­einer gesamtheitlichen Sicht ein Dämmstoff, der zwar in einem Bürogebäude den Wärmeverlust verringert, aber bei der Herstellung und dem Transport zum Bau Unmengen an Energie verbraucht?“, sagt Holtz. Genauso sei es bei der Energiebetrachtung: Oft würde über die hohe Umlage für erneuerbare Ener­gien beim EEG gesprochen. „Dabei vergessen wird oft, dass schon bald die externen Kosten durch Umweltschäden beim Einsatz fossiler Energieträger den Preis für grünen Strom bei Weitem übertreffen werden“, ­kritisiert der Fachmann. Die ­externen Kosten müssten daher über den gesamten Lebens­zyklus in die Bilanz integriert werden. Nur so könne man eine Energie­bilanz der Baustoffe und Energieträger erhalten, die eine ehr­liche Antwort auf die Frage gibt, ob ein Gebäude wirklich als grün bezeichnet werden kann oder nicht.

Grün, nachhaltig und sozial

Noch anspruchsvoller wird es, wenn man „grün“ mit „nachhaltig“ gleichsetzt, ein Begriff, der den Merkmalen „ökonomisch und ökologisch“ den Faktor „sozial“ an die Seite stellt. „Dabei geht es im Gewerbe­bereich dann um die Frage, wie sich die Bauweise auf die ­Gesundheit und Befindlichkeit der Mitarbeiter auswirkt. Raumklima, Lichtverhältnisse, Arbeitsplatzgestaltung – dies alles sind Faktoren, mit denen bauliche Maßnahmen die Mitarbeiter­zufriedenheit beeinflussen können“, sagt Holtz.

Die Wirtschaftsprüfungs­gesellschaft Ernst & Young kritisiert in einer Studie, dass „fast alle Befragten in Energieeffizi-enz und Ressourcenschutz die Hauptaspekte von Nachhaltigkeit sehen. Einzig die Projekt­entwickler sehen zusätzlich auch die Nutzerzufriedenheit und die Produktivität der Nutzer als wichtige Punkte für das Verständ­nis von Nachhaltigkeit.“ Weiter heißt es: „Obwohl Nachhaltigkeit ein wichtiger stra­te­gischer Baustein geworden ist, bleiben Nachhaltigkeitsstrate­gien im Markt häufig noch zu unspe­zifisch, schwer messbar und schein­bar von der Geschäftsstrategie losgelöst. Deshalb muss Nachhaltigkeit noch besser mess­bar gemacht werden.“

Gefragt ist also dringend

ein Standard, der einen allgemein verbindlichen Kriterien­katalog für Green Buildings festlegt. Derzeit gibt es eine Fülle von unterschiedlichen, meist auf die na­tionale Ebene beschränkten Zer­tifikaten. In Deutschland dominiert das Gütesiegel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Bisher wurden jedoch hierzulande – bei einem gesamten Immobilienbestand von rund 40 Mio. Gebäuden – nur etwas mehr als 300 Gebäude mit dem Siegel ausgezeichnet oder befinden sich im Zertifizierungsprozess. Wichtigste internationale Labels sind das amerikanische LEED und das britische BREEAM, die nach Meinung einiger Experten die Grundlage für einen allgemeinen Standard legen könnten. Die meisten Fachleute erwarten, dass in den nächsten Jahren tatsächlich ein allgemein verbind­licher Kriterienkatalog verabschiedet wird – sodass ­Elmar Ritter endlich zu seinen „harten Fakten“ kommt.

Dr. Hans-Dieter Radecke


Artikel vom: 2012-11-04 11:24:00
ANZEIGE